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Desde
el año 2001 Geoconyka ha asesorado a una
amplia tipología de clientes,
participando en más de 50 proyectos de
Centros Comerciales y de Ocio, Parques de Medianas y Grandes
Superficies Especializadas, en 19 provincias
pertenecientes a 8 comunidades autónomas de
España.
De acuerdo
con la Asociación
Española de Centros Comerciales, un Centro
Comercial es un conjunto de establecimientos comerciales
independientes, planificados y desarrollados por una o
varias entidades, con criterio de unidad cuyo tamaño,
Mix
Comercial,
servicios comunes y actividades complementarias están
relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente
de una imagen y gestión unitaria. Asimismo cabe
añadir que dentro de esta definición puede
distinguirse una amplia diversidad tipológica:
Centros Comerciales, Centros de Ocio, Parques Comerciales
(también conocidos como "Parques de Medianas")...
desde sus difusos inicios entre finales del siglo XIX
y comienzos del siglo XX hasta llegar a los más
modernos e innovadores Complejos Terciarios del siglo
XXI.
Sobre
el territorio español existen
numerosas oportunidades de mercado derivadas
de una oferta comercial no siempre
adecuadamente
adaptada
a las necesidades de una demanda cada vez más exigente
y en constante evolución.
Aprovechar estas oportunidades antes que la competencia
permite agilizar trámites burocráticos,
optimizar costes de inversión y, por supuesto, garantizar
la mayor probabilidad de rentabilidad del negocio.
[consulte
el cuaderno metodológico EpistemYKa sobre la cuestión
de los índices de saturación comercial]
¿Cómo
lograr encontrar suficientes operadores comerciales dispuestos
a firmar un contrato de ocupación en el nuevo centro comercial
o parque de medianas?
La
toma de decisiones sobre la más adecuada conceptualización
de un proyecto de centro comercial debe realizarse
a partir de un Estudio de Viabilidad Comercial
previo que garantice que se están adoptando los
criterios teóricos más acertados en cada
momento.
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Para
conocer la realidad del sistema comercial, Geoconyka
desarrolla una detallada y actualizada base de datos
territorial -incluyendo exhaustivos análisis
de centros comerciales y de empresas de distribución,
así como un profundo conocimiento de la demanda,
no sólo residente sino también turística
y empresarial- que nos permite disponer de una herramienta
de análisis de correlación estadística
y territorial -GeocomPRO- que facilita
la caracterización de las áreas geográficas
según su índice de saturación
comercial y, de este modo, detectar posibles oportunidades
de negocio, para con ello determinar los usos y actividades
más apropiadas para atraer operadores comerciales
que maximicen la rentabilidad de las inversiones. |
Esta
información operativa permite conceptualizar
el nuevo establecimiento de modo que se logre el máximo
grado de ajuste entre las necesidades de los consumidores,
los intereses de los operadores comerciales, y los objetivos
de rentabilidad del promotor del proyecto.
Se
logra pues, por una parte, dirigir la habitual ronda
de contactos hacia operadores comerciales que puedan realmente
estar interesados en arrendar un local en el establecimiento
proyectado, a la vez que, por otra parte, se incrementa
el nivel de satisfacción potencial de los consumidores
existentes en el área de influencia del establecimiento
proyectado.
Estudio
de Viabilidad y Diseño Óptimo del Mix Comercial
En
relación con proyectos de Centros Comerciales y/o Medianas
Superficies Especializadas (category killers en
Parque de Medianas), el Estudio de Viabilidad Comercial
comprende, por una parte, la elaboración de un diagnóstico
territorial exhaustivo, para de este modo conocer la realidad
territorial existente en el área de influencia del establecimiento
proyectado.
Y,
por otra parte, el diseño óptimo del "mix comercial"
(Retail Tenant Mix) que permite el perfecto grado
de ajuste entre la oferta comercial existente,
la demanda insatisfecha, y los objetivos del
promotor del establecimiento proyectado. Ambos informes
lograrán, una vez superada la fase inicial del
proyecto, mejorar las expectativas de rentabilidad
del negocio, puesto que el nuevo establecimiento ofrecerá
a los consumidores aquellos productos y servicios que
más demandan o para los que actualmente no están plenamente
satisfechos.
El Diseño
del Mix Comercial que realiza Geoconyka incluye estos
cinco apartados fundamentales para una acertada toma de
decisiones en relación con la dotación de nuevos establecimientos
comerciales y su viabilidad:
- Determinación
de la zona de influencia (marco geográfico).
- Análisis
del planeamiento urbanístico y territorial.
- Interpretación
del marco legislativo sectorial.
- Análisis
del contexto socioeconómico (balances comerciales).
- Conceptualización
del establecimiento proyectado (diseño del mix comercial
-retail tenant mix- y dimensionamiento de SBA
y SUEV).
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